¿Qué es la edificabilidad de un terreno y cómo se calcula?

La edificabilidad es la capacidad máxima de construcción que está permitida en un terreno sumando todas las plantas construidas. En otras palabras, nos habla de la cantidad de metros cuadrados que se pueden construir dentro de una superficie concreta, en relación con el tamaño total de la parcela.

La edificabilidad es un concepto básico dentro del mundo de la construcción que a veces se puede confundir con el concepto de ocupación de terreno, otro término básico a tener en cuenta a la hora de analizar el aprovechamiento y la rentabilidad de un terreno o solar edificable. A lo largo de este post os explicaremos la diferencia entre ambos conceptos y os hablaremos de los tipos y factores que afectan a la edificabilidad, así como la fórmula para calcularla.

Tipos de edificabilidad

A la hora de hablar de los tipos de edificabilidad, tenemos que diferenciar entre la bruta y la neta. La edificabilidad bruta puede llamarse también edificabilidad zonal y hace referencia a un área concreta del terreno que podría tener alguna transformación urbanística en el futuro. Por su parte, la edificabilidad neta se refiere a aquellos terrenos edificables que ya se han catalogado para ello y que forman parte de lo que conocemos como terreno urbano.

También podemos establecer tres tipos de edificabilidad dependiendo del uso del suelo. Son los siguientes:

· Residencial

Este tipo de edificabilidad es esencial para el diseño de barrios y comunidades, ya que se centra en la construcción de viviendas, determinando así la densidad habitacional de una zona.

· Comercial

Aquí ya no se centran en la construcción de viviendas, sino de espacios para negocios, tiendas y oficinas. Se trata de un tipo de edificabilidad esencial para el desarrollo económico de la zona, por lo que debe planificarse con sumo cuidado para posibilitar la accesibilidad y el flujo eficiente de clientes y empleados.

· Industrial

Este tipo indica la construcción de fábricas, almacenes y otras instalaciones para la producción y el almacenamiento. Aquí se debe prestar especial atención a la infraestructura, al impacto ambiental y a la integración con redes de transporte.

Factores que afectan a la edificabilidad

Existen tres factores que afectan a la edificabilidad de un terreno y en su valor. A continuación, os los detallamos:

1. El primer factor tiene que ver con los usos del suelo admitidos por el planeamiento (si es residencial, industrial o para equipamientos privados). Cuanto mayor sea el coeficiente o los valores, más versátiles serán los solares.
2. La localización del terreno es otro factor a tener en cuenta, ya que en los entornos más urbanos se regula con índices más altos de edificabilidad.
3. Por último, también influyen las condiciones de la edificación, como la altura reguladora, las alineaciones de la calle y de la edificación, la profundidad edificable, las calidades de la construcción, los retranqueos…

¿Cómo calcular la edificabilidad de un terreno?

La fórmula para calcular la edificabilidad de una parcela o finca puede variar dependiendo de las regulaciones urbanísticas de la zona, aunque suelen tenerse en cuenta la superficie del terreno, el coeficiente de edificabilidad existente en la normativa y el tipo de construcción permitida.

La fórmula usada para este cálculo es E (t) = s (s) x e (t/s), donde E es la edificabilidad, s los metros cuadrados del terreno, y se añade siempre el valor del coeficiente que marque la normativa en concreto.

Supongamos un terreno de 1.000 m² en una parcela urbana cuyo coeficiente de edificabilidad es de 1,2 m²/m².

1. Superficie del terreno: 1.000 m².
2. Coeficiente de edificabilidad: 1,2 m²/m².

Edificabilidad total=1.000 m2×1,2=1.200 m2

Esto significa que se pueden construir en una parcela urbana 1.200 m² de superficie útil.

Diferencia entre ocupación de un terreno y edificabilidad

El concepto de edificabilidad se confunde muchas veces con el de ocupación de un terreno, pero existen algunas diferencias notables.

Mientras que la ocupación de un terreno es el porcentaje de superficie que se podrá ocupar para construir el edificio, la edificabilidad es el resultado de los metros cuadrados edificables totales cuando se suman todas las plantas construidas.

Otros factores que afectan a las características de una edificación

Existen algunos factores que afectan a las características de una edificación y que también hay que tener en cuenta. Son los siguientes:

· Ubicación del terreno

No es lo mismo edificar en una zona urbana que en otra rural o más apartada. Las zonas urbanas tienen un terreno edificable con un valor superior dado su alto índice de población que limita las dimensiones de ocupación y, por lo tanto, aumenta el coeficiente de edificabilidad.

Sin embargo, las zonas rurales pueden incluir más espacios adicionales a la edificabilidad porque se incluyen los parques o las zonas verdes.

· Altura de la edificación

El valor de la altura de una edificación se encuentra delimitado por la normativa urbanística de la zona y también determinará la elevación máxima que podrá tener la infraestructura. Después de eso, se podrán calcular las plantas y la distribución de cada una.

· Retranqueos mínimos o máximos

El retranqueo es la distancia mínima y máxima que se debe respetar en relación con los límites del terreno y está supeditado a la ocupación del área que determinará de qué manera se pueden ordenar los metros cuadrados que se van a usar en la superficie del terreno.

· Frente mínimo de parcela

El retranqueo va unido al concepto de frente mínimo de parcela, que es el que se encarga de definir el espacio libre mínimo que se pide y que separa el edificio de la vía pública más cercana al terreno.